---

Projekt domu – gotowy czy indywidualny? Poznaj zalety i wady obu rozwiązań

1 marca 2022

Osoby planujące budowę domu stają przed ważną decyzją: jaki projekt wybrać – katalogowy czy indywidualny? Oba rozwiązania mają swoje zalety i wady, a wybór warto dopasować do własnych potrzeb, liczby planowanych zmian i możliwości finansowych. Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź, czym wyróżniają się gotowe i indywidualne projekty domów oraz dowiedz się, ile kosztuje projekt domu.

Co musi zawierać projekt katalogowy domu?

W internecie można znaleźć wiele gotowych projektów, jednak kierowanie się niską ceną to nie jest dobre posunięcie. Projekt musi być przede wszystkim zgodny z prawem budowlanym i wyposażony w niezbędną dokumentację. Bez dokumentów wymaganych przez prawo budowlane nie ma bowiem szans na uzyskanie pozwolenia na budowę. Poniżej znajdziesz elementy, jakie musi zawierać dobry projekt katalogowy.

Projekt budowlany składa się z trzech części:

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu – opracowywany przez projektanta zatrudnionego do adaptacji. Projektant adaptujący przejmuje wynikające z ustawy Prawo budowlane obowiązki i uprawnienia, w tym odpowiedzialność za projekt.
    
2. Projekt architektoniczno-budowlany – zawiera część opisową i rysunkową.
   
   Część opisowa:

• przeznaczenie i program użytkowy budynku,
• charakterystyczne parametry techniczne,
• forma architektoniczna i funkcja obiektu,
• wpływ budynku na środowisko,
• sposób posadowienia,
• technologia wykonania,
• warunki ochrony przeciwpożarowej,
• instalacje;
  
  Część rysunkowa:
• elewacje, rzut parteru i dachu,
• aksonometria i rzut więźby dachowej,
• przekroje poprzeczne,
• zestawienie stolarki.
  
  3. Projekt techniczny – zawiera część opisową, część rysunkową i charakterystykę energetyczną
  
  Część opisowa:
• układ konstrukcyjny budynku,
• sposób posadowienia,
• rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe,
• zestawienia materiałów,
• opis instalacji sanitarnych i elektrycznych;
  
  Część rysunkowa:
• rzut fundamentów, parteru i kondygnacji,
• przekroje ław fundamentowych/płyty fundamentowej,
• stopy fundamentowe, szczegóły wieńców (jeśli występują),
• rysunek zestawczy konstrukcji, rozwinięcie ścian zewnętrznych,
• aksonometria instalacji gazowej i kanalizacyjnej,
• rozwinięcie instalacji kanalizacyjnej i c.o.,
• schemat rozdziału energii;
  
  Charakterystyka energetyczna:
• całkowite zapotrzebowanie na energię,
• alternatywne źródła ciepła,
• optymalizacja energetyczna.

Zgodnie z nowymi przepisami budowlanymi do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w trzech egzemplarzach. Z kolei projekt techniczny należy przedłożyć do nadzoru budowlanego dopiero podczas składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

W naszym Biurze Projektowym do projektu domu gotowego możesz zamówić również usługę wykonania kosztorysu ślepego (przedmiar bez cen) lub inwestorskiego (z aktualnymi cenami szacunkowymi). Co więcej, każdy projekt uzupełniamy o bezpłatną tabelę kosztów, czyli skrócony kosztorys tabelaryczny z podziałem na poszczególne etapy inwestycji. Kosztorys nie tylko ułatwia wycenę materiałów i usług, lecz również pozwala oszacować budżet i porównać oferty. Taki dokument jest też często wymagany przez banki do oceny zdolności kredytowej inwestora.

Na czym polega adaptacja projektu katalogowego?

Każdy projekt katalogowy wymaga adaptacji, czyli przystosowania do warunków danej działki. Indywidualne projekty domów nie wymagają adaptacji, gdyż są od samego początku przygotowywane pod konkretną działkę. W związku z tym, że ukształtowanie terenu i lokalizacja budynku mogą się wiązać z innym sposobem ustawienia domu, adaptacja projektu katalogowego opiera się przede wszystkim na sprawdzeniu i przeliczeniu szczegółów konstrukcyjnych. Niezbędne jest również dołączenie opinii i uzgodnień oraz wrysowanie projektu w konkretną działkę. Na tym etapie należy też uwzględnić przyłącza, istniejące i planowane obiekty budowlane, dojazdy do nieruchomości oraz usytuowanie budynku względem sąsiednich działek i sieci infrastruktury.

Aby rozpocząć budowę na podstawie projektu katalogowego, projekt ten musi zostać zaadaptowany i włączony w skład dokumentacji budowlanej, która zawiera:

• projekt domu,
• charakterystykę energetyczną,
• projekt zagospodarowania działki,
• projekty przyłączy zewnętrznych wraz z uzgodnieniami.

Celem adaptacji jest przystosowanie gotowego projektu do wymogów prawa budowlanego związanych z lokalizacją domu na działce oraz uwzględnieniem lokalnych warunków zabudowy, a także uwarunkowań gruntowych i klimatycznych. Warto pamiętać, że adaptację może przeprowadzić wyłącznie projektant z odpowiednimi uprawnieniami.

Choć projekt katalogowy można otrzymać już w 2-5 dni, jego adaptacja trwa nawet kilka tygodni. Mimo że projekty gotowe są tańsze niż indywidualne, należy pamiętać o tym, by wziąć pod uwagę koszty architekta, który dokona adaptacji. Cenniki architektów są różne, lecz najczęściej trzeba się liczyć z kosztem rzędu 21 000 - 63 000 zł. Na etapie adaptacji można wprowadzić zmiany do projektu, o czym piszemy w kolejnym akapicie.

Planujesz zmiany w projekcie?

Rodzaj projektu warto wybrać w taki sposób aby nie wprowadzać w nim zbyt dużej ilości zmian. Rzadko się zdarza, żeby projekt gotowy był projektem wymarzonym, który nie wymaga ani jednej modyfikacji. W większości przypadków należy więc wybrać projekt jak najbardziej zbliżony do oczekiwań, a następnie nanieść na niego zmiany. Wybrany projekt wymaga jedynie drobnych zmian? Świetnie! Takie rozwiązanie na pewno się opłaci.

Najczęściej wykonywane zmiany w projektach katalogowych:

• kąt nachylenia dachu,
• technologia ścian, stropu i fundamentów,  
• wymiary budynku,
• likwidacja, doprojektowanie lub poszerzenie garażu/wiaty,
• funkcja pomieszczeń,
• wielkość, ilość oraz usytuowanie okien i drzwi,
• podniesienie ścianki kolankowej,
• system ogrzewania,
• szerokość i kształt schodów,
• program funkcjonalny budynku (likwidacja lub przesuwanie ścianek działowych i otworów drzwiowych),
• technologie budowlane i materiały wykończeniowe (pod warunkiem braku pogorszenia ich jakości i parametrów termicznych),
• podpiwniczenie budynku.

Jeśli gotowy projekt wymaga wielu zmian, możliwe, że lepszym wyborem będzie projekt indywidualny. Warto zauważyć, że zarówno projekt indywidualny jak i projekt ze zmianami nie podlegają zwrotowi, a wprowadzane w trakcie opracowywania zmian dodatkowe modyfikacje mogą wpływać na jego cenę i termin realizacji. Co więcej, projekt ze zmianami wymaga również (podobnie jak katalogowy) adaptacji do warunków lokalnych.

Ile kosztuje indywidualny projekt domu?

Wszystko zależy od wielkości domu i zakresu projektu, lecz cena projektu domu wg indywidualnej koncepcji w naszym biurze to minimum 10 000 zł dla najmniejszych powierzchni. Dla porównania: projekt gotowy to 3 000 - 5 000 zł plus koszty adaptacji. Przed wyborem rodzaju projektu warto więc zwrócić uwagę na ostateczną cenę obu rozwiązań, a także zapoznać się z zaletami i wadami projektów katalogowych oraz indywidualnych.

Dowiedz się więcej: Co to jest adaptacja? Dopuszczalne zmiany w projektach

Projekty domów na zamówienie – zalety i wady

Osoby, które wybierają projekty gotowe, najczęściej robią to ze względu na duży wybór projektów i ich szybką dostępność, bojąc się wysokich kosztów indywidualnego projektu domu i dlugiego czasu jego przygotowania. Warto jednak pamiętać, że projekty domów na zamówienie mają również sporo zalet, a największą z nich jest możliwość stworzenia budynku naszych marzeń, jakiego nie ma nikt inny.

Zalety projektów indywidualnych:

• projekt indywidualny nie musi być adaptowany do terenu, gdyż od samego początku powstaje z myślą o konkretnej działce (projektant adaptujący musi jednak wykonać projekt zagospodarowania działki),
• jest szyty na miarę, czyli w 100% zaprojektowany zgodnie z wizją i potrzebami użytkowników,
• najlepsze rozwiązanie w przypadku nietypowych działek (np. pod względem ukształtowania terenu), które wymagają wprowadzenia dużej liczby zmian w projekcie gotowym,
• możliwość osiągnięcia efektu niepowtarzalności, zwłaszcza w przypadku nietypowych wymagań (np. własna winiarnia, strefa spa, ogromna biblioteka, basen, siłownia, przestronna pracownia, niezależny gabinet z osobnym wejściem itp.),
• możliwość dopasowania do potrzeb wszystkich domowników – jest to szczególnie ważne w przypadku rodzin wielopokoleniowych, dla których gotowe domy mogą być za ciasne lub niefunkcjonalne,
• brak ograniczeń w zakresie doboru materiałów, technologii budowy, detali architektonicznych itp.

Wady projektów indywidualnych:

• wyższa cena – indywidualny projekt domu to koszt nawet kilka razy wyższy niż w przypadku projektów gotowych (ok. 2-5% wartości budowy),
• dłuższy czas oczekiwania – na projekt indywidualny (zwłaszcza nietypowy) trzeba poczekać dłużej niż na zmiany w projekcie gotowym,
• dodatkowe koszty – np. wizualizacjeopracowania do dokumentacji są zwykle dodatkowo płatne
• nieokreślony efekt - o ile wiadomo jak wyglądać będzie dom w przypadku wyboru projektu gotowego, o tyle dla indywidualnych projektów jest to, przynajmniej na wstępie, wielka niewiadoma.

Gotowe projekty domów – zalety i wady

Koszty gotowego projektu domu są niższe niż w przypadku projektu indywidualnego, jednak to rozwiązanie ma nie tylko zalety, lecz również wady. Jeśli zależy Ci na niepowtarzalnym wyglądzie budynku lub planujesz sporo zmian, lepszym wyborem może okazać się projekt domu na zamówienie.

Zalety gotowych projektów:

• atrakcyjna cena – nawet kilka razy niższa niż w przypadku projektów indywidualnych,
• krótki czas oczekiwania – gotowy projekt można otrzymać już w ciągu kilku dni od zamówienia,
• możliwość wprowadzenia zmian – do gotowych projektów można wprowadzić zmiany i w ten sposób dopasować go do własnych potrzeb i wymagań działki,
• bezpłatna zgoda na zmiany – wiele biur projektowych (w tym nasze) wydaje bezpłatną zgodę na zmiany, które naniesie lokalny architekt w ramach adaptacji (w tym przypadku dochodzą jednak koszty pracy architekta),
• dostęp do wizualizacji – dobre pracownie projektowe zapewniają dostęp do bazy gotowych projektów i wizualizacji budynków, co znacząco ułatwia podjęcie decyzji,
• dostęp do rozmaitych wariantów – jeden projekt może być dostępny w kilku wariantach do wyboru, w tym również jako lustrzane odbicia,
• możliwość sprawdzenia opinii – poszczególne projekty można opiniować (na naszej stronie internetowej znajdziesz opinie pod każdym projektem), co daje wgląd w koszty i użytkowanie domu,
• mniejsza ilość decyzji do podjęcia – gotowy projekt sprawia, że inwestor bazuje na istniejącym już pomyśle, dlatego nie musi o wszystkim decydować „od zera”,
• dodatki – m.in. tabela kosztów, usługa wykonania kosztorysu ślepego i inwestorskiego (bezpłatne lub odpłatne).

Wady gotowych projektów:

• konieczna adaptacja – podczas gdy projekt indywidualny umożliwia stworzenie budynku „szytego na miarę”, w przypadku projektów gotowych konieczna jest adaptacja do działki i warunków zabudowy,
• problem z podjęciem decyzji – ogromna baza projektów gotowych niekiedy utrudnia wybór, dlatego dobrym pomysłem jest konsultacja z biurem projektowym lub skorzystanie z filtrów dostępnych w wyszukiwarce projektów,
• nie zawsze taniej – nanoszenie dużej liczby zmian na gotowy projekt może w rezultacie kosztować niemal tyle ile stworzenie projektu na zamówienie,
• brak efektu niepowtarzalności – może się zdarzyć, że sąsiad wybierze taki sam projekt i w rezultacie w okolicy powstaną dwa podobne lub identyczne domy.

Sprawdź także: 10 cech dobrego projektu domu

Gotowe i indywidualne projekty domów w Biurze Projektowym Lipińscy Domy

Biuro Projektowe Lipińscy Domy oferuje zarówno gotowe projekty domów, jak i indywidualne projekty na zamówienie. Projektowanie domów to nasza specjalność, dlatego dysponujemy autorską kolekcją projektów domów jednorodzinnych, wielorodzinnych, garaży i budynków usługowych. Oferujemy pomoc w wyborze projektu i jego weryfikacji z warunkami zabudowy na działce. Zajmujemy się też projektowaniem domów, budynków i osiedli od podstaw, zgodnie z wizją klienta. Umożliwiamy wprowadzanie zmian w projektach katalogowych – jest to opcja pośrednia pomiędzy gotowym a indywidualnym projektem. Bez względu na wybrane rozwiązanie dbamy o dobór najlepszych rozwiązań funkcjonalnych, instalacyjnych i materiałowych. Wyznajemy zasadę, że niestandardowe rozwiązania nie muszą oznaczać wygórowanych kosztów.

Chcesz wiedzieć więcej? Skontaktuj się z nami i opowiedz nam o swoich marzeniach: wspólnie wybierzemy najlepsze możliwe rozwiązanie!