---

Ile kosztuje budowa domu w 2020 roku

7 kwietnia 2014

Koszt budowy domu przeraża wielu przyszłych inwestorów myślących o nowym lokum. Oczywiście najbardziej komfortowa jest sytuacja, gdy już posiadamy działkę budowlaną, bo jej zakup może stanowić wysoki koszt w skali całego procesu budowy domu. Tylko rzetelnie przeprowadzona kalkulacja, ile musimy mieć pieniędzy, by zrealizować budowę, pomoże w podjęciu tej ważnej, życiowej decyzji. Rozsądne podejście do tematu pozwoli na wybudowanie prostego,  wygodnego domu, stanowiącego zdecydowanie wygodniejsze lokum niż mieszkanie w bloku, a często o kosztach budowy takich samych lub nawet niższych, jak wspomniane mieszkanie.  

Szacowanie kosztów budowy domu

Powinno być ściśle powiązane z tym, jaki dom chcemy zrealizować. Dobrze jest zastanowić się nad potrzebami swojej rodziny i w tym kontekście wybrać najbardziej funkcjonalny dom. Tanie projekty domów nie zawsze oznaczają niskie koszty budowy. Z naszego doświadczenia wynika, że najpopularniejszym wyborem, ze względu na koszt budowy domu, dla rodziny z dwójką dzieci, jest dom zaprojektowany w tradycyjnej technologii murowanej, na planie prostokąta, o dwuspadowym dachu krytym dachówką cementową lub ceramiczną (w opcji jeszcze tańszej – blacho dachówką),  posiadający trzy niewielkie, ale osobne sypialnie oraz wspólny salon, kuchnię i oczywiście łazienkę, a także kotłownię (zazwyczaj z kotłem gazowym lub piecem na paliwo stałe). Dobrze jest przewidzieć w budynku dodatkowe pomieszczenie gospodarcze, niezmiernie przydatne w każdym domu. Taki najczęściej wybierany przez Inwestorów dom posiada także taras, przeważnie częściowo zadaszony. Inwestorzy, którzy mają ściśle określony budżet powinni pamiętać, że budowa nawet niedużego garażu na jedno auto to koszt rzędu 35-40 tys. zł netto. W wersji niskobudżetowej może warto więc rozważyć budowę wiaty, zamiast garażu.

Najprościej rzecz ujmując obowiązuje zasada - im prostsza bryła i dach domu, tym koszt budowy domu będzie niższy. Na pewno budowa domu ze spektakularnymi rozwiązaniami konstrukcyjno-architektonicznymi typu: ogromne przeszklenia, podniesiony sufit, wielospadowy dach i wykusze, balkony itp. które są miłe dla oka, będzie z pewnością mniej miła dla kieszeni.

W naszej kolekcji https://lipinscy.pl/projekty-domow wydzieliliśmy osobną kategorię dla osób zainteresowanych budową domu niskonbudżetowego pod nazwą Domy małe, tanie w budowie

Koszt materiałów

Na koszt budowy domu wpływa oczywiście rodzaj i jakość użytych materiałów. Nie warto przesadnie oszczędzać na jakości, ale trzeba zastanowić się, czy na pewno potrzeba nam renomowanych, reklamowanych produktów i rozwiązań. Na pewno warto zainwestować np. w dobre pokrycie dachu, czy okna dachowe, ale np. płytki w garażu spokojnie mogą być już z niższej półki. W wielu przypadkach pewne prace można wykonać alternatywnym sposobem, często taniej, a tak samo skutecznie. To ile kosztuje budowa konkretnego domu zależy po części od inwestora.

W szacunkach inwestycji należy też ująć koszty transportu materiałów na plac budowy, gdyż jest to niejednokrotnie pomijany koszt, a może stanowić całkiem sporą kwotę. Niemałe znaczenie ma wybór hurtowni, w której zaopatrywać będziemy się w materiały budowlane. Hurtownie często stosują rabaty lojalnościowe, wśród których może również być darmowy transport. Warto więc zrobić rekonesans wśród najbliżej, a czasem nawet nieco dalej położonych składów budowlanych.

Sposób budowy domu a koszty

Kolejnym czynnikiem, od którego zależą koszty budowy jest to, czy dom budujemy systemem gospodarczym, czy powierzamy jego realizację firmie wykonawczej na zasadach wykonawstwa generalnego. Opcja pierwsza jest zdecydowanie tańsza, natomiast wymaga większego zaangażowania czasowego ze strony Inwestora. Rozwiązanie drugie zdejmuje z nas potrzebę mocnego zaangażowania się w proces budowy i znajomości  tematu, ale jest sporo droższe.

Na koszty budowy ma również wpływ wybór technologii. Technologie prefabrykowane, gdzie całe ściany są wykonywane w fabryce i często prawie gotowe przyjeżdżają na plac budowy, a tam montowane są za pomocą dźwigu, wymagają zaangażowania specjalistycznych firm, natomiast tradycyjna budowa może być w pewnej części prowadzona przy użyciu „własnych” rąk.

Niedoszacowane etapy budowy

O ile są etapy budowy dosyć  łatwe do oszacowania, o tyle niektóre elementy procesu budowlanego mogą przynieść duże zaskoczenie, jeśli chodzi o koszty. Do najbardziej niedoszacowanych i niosących ryzyko podrożenia inwestycji etapów należy zaliczyć: roboty ziemne, prace instalacyjne oraz prace wykończeniowe.

Koszt prac ziemnych

Roboty ziemne mogą przynieść nieprzewidziane koszty związane np. z wymianą ziemi na działce budowlanej (jeśli np. grunt jest nienośny). Inwestorzy powinni także zwrócić uwagę na stan zadrzewienia na działce. Obowiązujące od 1 stycznia 2017 przepisy umożliwiają wycinkę drzew na działce bez zezwolenia (o ile nie jest to związane z prowadzeniem działalności gospodarczej), ale są tu także wyjątki. Ścięcie drzewa może być utrudnione lub wręcz niemożliwe,  jeśli drzewo jest objęte dodatkową ochroną – stanowi pomnik przyrody lub rośnie na terenie objętym nadzorem konserwatora zabytków.

Należy także dobrze sprawdzić, czy na działce nie ma np. jakiejś podziemnej infrastruktury. Może się bowiem okazać, że konieczność przełożenia zakopanego na działce kabla wysokiego napięcia wygeneruje bardzo wysokie koszty.

Ile kosztuje budowa - stan surowy

Pytanie o stan surowy jest pierwszym, które pada w kontekście wybranego już przez inwestora domu. Można uznać, że w przypadku stanu zamkniętego do kosztu doliczyć trzeba już tylko instalacje i wykończenia wewnątrz domu. Wydaje się, że to niewiele, ale niestety jest to zazwyczaj dopiero połowa kosztu budowy "pod klucz".

Koszt instalacji w domu jednorodzinnym

Jeśli chodzi o instalacje, warto się przyjrzeć tematowi choćby w kontekście tego, czym dom będzie ogrzewany. Jeśli do działki doprowadzony jest gaz, wybierzmy projekt już z zaprojektowaną taką instalacją. Jeśli zaś nie ma możliwości zastosowania ogrzewania gazowego, rozważmy i przeliczmy, czy chcemy zastosować najbardziej popularną, ale też najmniej wygodną formę ogrzewania, czyli piec na paliwo stałe, wymagający przecież obsługi, czy zdecydujemy się np. na pompę ciepła. Od tego wyboru zależeć będą przecież nie małe koszty nie tylko wykonania instalacji, ale też koszty związane z późniejszą eksploatacją budynku. Inwestorzy coraz częściej decydują się na wykonanie wentylacji mechanicznej, czyli rekuperacji. Koszty jej wykonania zbilansuje na pewno to, że nie trzeba budować drugiego komina. A jej zastosowanie niewątpliwie wpływa korzystnie na komfort użytkowania domu.

W przeznaczonym na budowę budżecie należy również uwzględnić koszt zagospodarowania działki: wykonanie przyłączy, zrobienie ogrodzenia, a w kolejnym etapie założenie ogrodu (związane z tym koszty zależą wyłącznie od zasobu portfela i fantazji inwestora). W przypadku typowych, najprostszych sytuacji  orientacyjne koszty przyłączy to : przyłącze elektryczne  - ok. 1 tys. zł (plus koszt skrzynki elektrycznej z wyposażeniem dodatkowo  ok. 1 tys.  zł), przyłącze wody – ok. 800 zł, przyłącze gazowe – ok 1,5 tys. zł, przyłącze kanalizacyjne ok. 1 -3 tys. zł, koszt wykonania szamba – od około 3-5 tys. zł , koszt zrobienia przydomowej oczyszczalni ścieków – ok. 4-7 tys. zł.

Koszt prac wykończeniowych

Ile kosztuje budowa "pod klucz" domu jednorodzinnego w przypadku indywidualnego inwestora? Prace wykończeniowe budynku to najtrudniejszy etap inwestycji budowlanej do wyceny i niosący też najwięcej pomyłek, jeśli chodzi o oszacowanie kwoty. Kwoty, jakie Inwestor poniesie przy pracach wykończeniowych zależą w znacznej mierze od standardu użytych materiałów. Dlatego podanie nawet rzędu wielkości kwoty, jeśli chodzi o wykończenie domu, jest trudne. W minimalnym  wariancie można przyjąć, że stanowią one  10 % kwoty przeznaczonej na stan deweloperski, ale koszt wykończenia może równie dobrze przekraczać koszt samego postawienia domu.

Ponieważ wykończenie domu nastręcza wiele problemów z rzetelnym wyliczeniem kosztów, najbardziej wiarygodną wyceną budowy jest podawanie kosztów do stanu deweloperskiego, który uwzględnia stan surowy zamknięty (roboty ziemne, fundamenty, ściany nośne kominy, elementy żelbetowe, konstrukcję dachu, pokrycie dachu, okna i drzwi zewnętrzne) i elementy stanu deweloperskiego, czyli: ścianki działowe, tynki, schody wewnętrzne, elewacja, instalacja wodociągowa (bez baterii i armatury), instalacja kanalizacyjna,  instalacja gazowa, instalacja c.o., instalacja elektryczna.

Koszt budowy małego domu jenorodzinnego poniżej 100 m²

(na przykładzie projektu domu parterowego Lucca II)

Dla Inwestorów, którzy stoją przed podjęciem decyzji o budowie własnego domu, wybraliśmy najpopularniejszy projekt domu z kategorii małych parterowych i oszacowaliśmy poszczególne etapy budowy, wyliczając deweloperski koszt budowy domu. Jest to dom Lucca II lmb71a o powierzchni użytkowej 77,68m², bez garażu, o prostej bryle, dwuspadowym dachu, ogrzewany gazem, z trzema niewielkimi sypialniami, salonem, wygodną kuchnią, łazienką i pomieszczeniem gospodarczym.

W przedstawionych poniżej kosztach budowy zawarte są następujące prace, prowadzące do realizacji kolejno: stanu zerowego, stanu surowego zamkniętego i instalacji. Całkowity koszt obejmie również robociznę. Szacunki dla stawek za I kw. 2020 r. przyjęto na podstawie cen obowiązujących w budownictwie, publikowanych przez branżowe wydawnictwo Sekocenbud. Do wyliczeń przyjęto średnie ceny materiałów oraz uśrednione ceny robocizny. Stawki dotyczące kosztów wykonania poszczególnych prac oszacować jest najtrudniej, gdyż występuje w nich największy rozrzut, zależny branży, rejonu kraju, dostępności ekip itp.

Lp.	Nazwa	RAZEM
1	Roboty ziemne	4 901 zł
2	Fundamenty	17 475 zł
3	Ściany nośne	18 522 zł
4	Kominy	6 270 zł
5	Elementy żelbetowe	13 268 zł
6	Konstrukcja dachu	10 330 zł
7	Pokrycie dachu	23 871 zł
8	Schody i balustrady	14 546 zł
9	Okna i drzwi zewnętrzne	22 750 zł
10	Ścianki działowe	7 121 zł
11	Tynki wewnętrzne	19 472 zł
12	Malowanie	3 494 zł
13	Posadzki i podłogi	29 965 zł
14	Elewacja	14 538 zł
15	Instalacja wodociągowa	1 509 zł
16	Instalacja kanalizacyjna	1 809 zł
17	Instalacja gazowa	11 247 zł
18	Instalacja C.O.	9 159 zł
19	Instalacja elektryczna	8 173 zł
RAZEM netto		241 358 zł