---

BEZPIECZNY KREDYT na 2 procent - plusy i minusy

10 października 2023

W artykule dowiesz się jakie banki biorą udział w programie, jakie jest faktyczne oprocentowanie kredytu i czy kredyt jest naprawdę opłacalny i bezpieczny.

Banki biorące udział w programie Pierwsze Mieszkanie

Kredyty w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% mają być udzielane do 31 grudnia 2027 r. przez komercyjne banki, które podpiszą w tej sprawie umowę z BGK i wprowadzą produkt do swojej oferty. Lista banków dostępna na stronie BGK jest wciąż aktualizowana, a obecnie jest na niej dwanaście instytucji:
Alior Bank S.A., Bank BPS i Banki Spółdzielcze Zrzeszenia BPS, Bank Ochrony Środowiska S.A., Bank PEKAO S.A., Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie, Bank Spółdzielczy w Brodnicy, Krakowski Bank Spółdzielczy w Krakowie, mBank S.A., PKO Bank Polski S.A., SGB-Bank S.A. i Banki Spółdzielcze Zrzeszone z SGB-Bankiem S.A., VeloBank S.A., Wschodni Bank Spółdzielczy w Chełmie.

Oprocentowanie Bezpiecznego kredytu - czy faktycznie to 2%?

W okresie stosowania dopłat (pierwsze 10 lat spłaty kredytu) oprocentowanie kredytu wyniesie dla kredytobiorcy 2% powiększone o marżę i prowizję banku. Pomimo braku ograniczenia maksymalnej prowizji lub marży banków w ramach bezpiecznego kredytu 2%, wprowadzono w ustawie zakaz stosowania przez banki wyższej marży i prowizji niż w kredytach udzielanych poza programem.
Tak więc rzeczywiste oprocentowanie wynosić będzie 4-5% w zależności od oferty banku. Mimo tego jest to wiąż najbardziej atrakcyjna na rynku oferta, ponieważ w przypadku komercyjnych kredytów hipotecznych koszty wahają się na poziomie 8-9%.

Podwyższona zdolność kredytowa

Głównym założeniem programu jest zwiększenie perspektyw na uzyskanie kredytu hipotecznego dla osób chcących nabyć lub wybudować swoje pierwsze lokum. W tym celu banki zgodnie ze znowelizowana rekomendacją S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (do wglądu na stronie KNF) będą korzystniej oceniać kredytobiorców starających się o Bezpieczny kredyt 2%. Jak podaje MRiT zdolność kredytowa może poprawić się nawet o 30-40%. Z myślą o osobach nie posiadających zdolności kredytowej powstał drugi instrument – Konto Mieszkaniowe.
Te dwa czynniki - korzystne oprocentowanie i poprawa zdolności kredytowej - decydują o rosnącym zainteresowaniu Bezpiecznym kredytem z dopłatą rządową.

Jak wyglądają raty w Bezpiecznym kredycie

Kolejną korzyścią dla osób, które wybiorą bezpieczny kredyt jest to, że przynajmniej przez okres 10 lat, będą spłacać kredyt ze stopą stałą w ratach malejących. Jest to dość nietypowe, ponieważ większość obecnie przyznawanych kredytów oferuje raty równe. W ratach malejących rata maleje wraz z każdą kolejną spłatą. Co miesiąc spłaca się taką samą część kapitałową, a udział części odsetkowej sukcesywnie spada. W ratach malejących na początku płaci się trochę większą ratę, ponieważ obejmuje ona więcej kapitału, ale ponieważ od razu spłaca się więcej kapitału, finalnie za kredyt płaci się mniej odsetek, niż w przypadku rat równych.
Wysokość rat zmieni się przynajmniej 2 razy w ciągu okresu kredytowania (1 raz w przypadku 10-letniego okresu kredytowania). Stopa stała zostanie przeliczona po 5 latach i dostosowana do obowiązującego w danym czasie oprocentowania dla kredytów ze stopą stałą. Po dziesięciu latach ustaną dopłaty i kredyt będzie oprocentowany stopą zmienną plus marża banku, a raty automatycznie przejdą na raty równe, ale będzie możliwość wnioskowania o kontynuację rat malejących.

Dlaczego kredyt jest bezpieczny

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych punktów Bezpiecznego kredytu jest sytuacja, w której może znaleźć się kredytobiorca po 10 letnim okresie wsparcia. I chociaż banki analizując zdolność kredytową biorą pod uwagę cały okres spłaty kredytu, to niewiadoma w postaci aktualnego poziomu stóp procentowych może znacząco zmienić możliwości spłaty kredytu. Jest to jednak sytuacja , w której może znaleźć się każdy kredytobiorca. W przypadku Bezpiecznego kredytu będzie możliwość w indywidualnych przypadkach wydłużenia o 5 lat okresu spłaty, gdyby okazało się, że rata kredytu nadmiernie obciąża kredytobiorcę. Jednak aby zabezpieczyć się przed przykrymi niespodziankami należy dokładnie przeanalizować oferty banków, szczególnie zwracając uwagę na koszty kredytu, wysokość oprocentowania w pierwszych latach oraz marże po 10-tym roku.

W sieci znajduje się wiele obliczeń i przykładów na to, jak dużo można zyskać korzystając z kredytu z dopłatą rządową. Podsumowując te obliczenia przez 10 lat dopłat na odsetkach można zyskać nawet ponad 150 tys. zł.

Ograniczenia w programie

Oczywista jest opłacalność Bezpiecznego Kredytu 2%, ale są też ograniczenia nie tylko związane z wiekiem, czy nie posiadaniem innego mieszkania (szczegóły znajdziesz TUTAJ). Są to kwestie związane z wysokością udzielanej kwoty kredytu, co wiąże się z ograniczeniami dotyczącymi samych nieruchomości. Co prawda w programie nie ma ograniczeń co do wielkości nieruchomości lub ceny za metr kwadratowy, a patrząc na oferty mieszkań dostępne dzisiaj, wydaje się, że dość łatwo będzie można wyszukać nieruchomość spełniającą kryteria programu, o ile ceny pozostaną na podobnym poziomie.
Jednak wkład własny nie może przekroczyć 200 tys. zł, a maksymalna kwota dopłaty nie może wynieść więcej niż 7%. Ten warunek wyklucza z programu osoby, które chciałyby kupić droższą nieruchomość, skorzystać z dopłat, a resztę sfinansować wyższym wkładem własnym.

Jak duży kredyt można zaciągnąć, korzystając z programu Pierwsze Mieszkanie?

Bezpieczny kredyt dotyczy nieruchomości o wartości maksymalnej:

• 700 tys. zł (czyli 500 tys. zł kredytu + 200 tys. zł wkładu własnego) – w przypadku jednego kredytobiorcy
• 800 tys. zł (czyli 600 tys. zł kredytu + 200 tys. zł wkładu własnego) – w przypadku małżeństwa lub pary z dzieckiem
• Jeśli wkładem własnym jest wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa, to wkład własny może być wyższy, lecz wraz z Bezpiecznym Kredytem 2% wartość nie może przekraczać 1 mln zł.

Skutki programu Pierwsze Mieszkanie

Specjaliści punktują też program Pierwsze Mieszkanie pod kątem jego skutków dla gospodarki i wymieniają m.in takie jego wady:

• obciążenie kosztami programu obejmie wszystkich podatników,
• program jest elementem obietnic wyborczych,
• osoby wykluczone z programu będą mieć słuszne pretensje, co może być powodem kolejnych podziałów społeczeństwa,
• może nastąpić wzrost cen nieruchomości, co spowoduje niższą dostępność mieszkań dla osób spoza programu i kolejne pretensje.

Czy trzeba się spieszyć z wnioskiem o Bezpieczny Kredyt?

O udziale w programie decyduje kolejność zgłoszeń i od razu można było zobaczyć prawdziwy wyścig po Bezpieczny Kredyt 2%. Dzieje się tak dlatego, że w 2023 r. nie ma limitu wniosków, co oznacza, że każda osoba uprawniona powinna się na program pierwsze mieszkanie załapać. Jednak już od 2024 r. obowiązują limity środków przeznaczonych na dopłaty. W momencie gdy wartość dopłat osiągnie 90% przewidzianej na ten rok kwoty, BGK wstrzymuje przyjmowanie wniosków. W kolejnych latach pieniędzy dla wszystkich może zabraknąć, bo zainteresowanie programem jest ogromne – będzie kto pierwszy, ten lepszy.