Kilka rzeczy, które warto wiedzieć, kupując działkę pod budowę domu
3 września 2014
Kiedy najlepiej oglądać działki pod budowę domu?
Każda pora roku wiąże się z pewnymi zależnościami. W lecie można np. ocenić zacienienie działki. Podmokłość terenu najłatwiej ustalić wiosną i jesienią, stan dróg dojazdowych - zwłaszcza, jeśli jest to droga nieutwardzona, dobrze ocenić zimą lub jesienią, gdy jest więcej opadów.
Oczywiście nie każdy może rok czasu na ocenianie zalet i wad wybranej lokalizacji i tak długo podejmować decyzję o zakupie gruntu, ale z pewnością warto podjechać na działkę w różnych porach dnia, żeby ocenić jej nasłonecznienie i wybrać najbardziej optymalne położenie przyszłego domu względem stron świata.
Na jakie parametry gruntów zwracać uwagę przy wstępnych poszukiwaniach? Czy tylko rozmiar ma znaczenie?
Rozmiar ma oczywiście znaczenie – im szersza działka, tym większy wybór projektów, które można na niej zlokalizować. Na pewno ważny jest również rodzaj gleby. Ma on znaczenie przy planowaniu podpiwniczenia budynku, instalacji gruntowego wymiennika ciepła czy przydomowej oczyszczalni ścieków. Istotna jest również klasa gleby. Jeśli nie kupujemy działki już przekwalifikowanej na budowlaną, lecz figurującą jako grunty rolne, powyżej trzeciej klasy gleby, może być problem z jej odrolnieniem. Działania takie mogą być skomplikowane urzędowo i generować dodatkowe koszty. Klasę gruntów sprawdzimy w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości). Odrolnienie wiąże się więc ze zmianą przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Aby jej dokonać, musimy złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej, który kierujemy do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie gruntu.
Gdzie sprawdzić, czy teren nie jest podmokły?
Najlepiej wykonać badanie gruntu. Takie badanie wykonuje geolog i kosztuje ono kilkaset złotych.
Jakie inne rodzaje ryzyka trzeba wziąć pod uwagę, wybierając spośród działek dostępnych na rynku?
Warto zwrócić uwagę, czy jest droga dojazdowa do działki i w jakim jest ona stanie. Nie musi być to droga publiczna, ale musi zapewniać dojazd do posesji, więc jeśli jest prywatna, trzeba sformalizować możliwość korzystania z niej. Warto sięgnąć do wytycznych zawartych w Centrum Informacji Geodezyjnej: „Najkorzystniejsza opcja przy zakupie działki to taka, gdy wymarzona inwestycja posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, której właścicielem jest gmina, ponieważ przy drogach powiatowych i wojewódzkich trudniej uzyskać pozwolenie na bezpośredni wyjazd na drogę. Jeśli tego dostępu nie ma musimy postarać się o służebność przechodu i przejazdu po terenie prywatnym. Informację o właścicielu drogi uzyskamy m.in. w Sądzie Rejonowym w wydziale Ksiąg Wieczystych lub w Starostwie Powiatowym w Ewidencji Gruntów i Budynków (Katastrze). Gdy do działki nie ma dojazdu, konieczne jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu na nieruchomości sąsiedniej (tzw. pośredni dostęp do drogi publicznej). Mając na uwadze drogę dojazdową należy uwzględnić również:
1. Rodzaj drogi: Czy jest ona asfaltowa, czy polna, czy w tzw. stanie utwardzonym (żwirem, gruzem). Względnie jak jest utrzymana, czy jest przewidziana do modernizacji itd.
2. Sytuację pogodową: Jak wygląda odśnieżanie zimą, stan drogi podczas ulewy (błoto). Wiadomym jest, iż w przypadku drogi publicznej dbanie o drogę należy do jej zarządcy (gminy, powiatu etc.), jednakże gdy droga jest prywatna ta "przyjemność" przypada właścicielowi nieruchomości”.
Kolejną bardzo istotną sprawą jest także to, czy działka jest uzbrojona. Jeśli nie – jakie są możliwości jej uzbrojenia, jak daleko zlokalizowane są przyłącza, jaki jest poziom wód gruntowych itp. Ważne jest również sprawdzenie formalne działki, czy nie ciążą na niej jakieś zobowiązania, kredyty, zastawy itp.
Jakich dokładnie specjalistów warto wynająć do oceny jakości samego gruntu?
Na pewno warto zdecydować się na wspomniane wcześniej badanie gruntu, które wykonuje geolog. To koszt kilkuset złotych, a pozwoli uniknąć wielu kosztownych i czasochłonnych zabiegów, jeśli okaże się, że np. poziom wód uniemożliwia lub czyni nieopłacalnym wykonanie podpiwniczenia itp.
Czy najpierw wybrać działkę, czy projekt domu?
W dużej mierze zależy to od możliwości, jakimi dysponuje inwestor. Jeśli ma już zakupioną działkę, lub został nią obdarowany – cóż, pozostaje poszukać projektu, który spełnia nie tylko własne oczekiwania, ale jest również zgodny z warunkami zabudowy.
Jeśli dopiero szukamy działki, warto przemyśleć, jaki ma być nasz przyszły dom i pod tym kątem kupować grunt. W takiej sytuacji na pewno jest więcej możliwości zrealizowania swoich wszystkich założeń. Na pewno szerszy jest też wybór dostępnych na rynku projektów katalogowych, z których można skorzystać przy budowie.
Czy to ważne, w jaki sposób media są podciągnięte na działkę?
Tak, jest to istotne. Znaczna odległość przyłączy od działki może podnieść koszty ich doprowadzenia. Często kwoty doprowadzenia przyłączy w takiej sytuacji sięgają nawet kilku tysięcy złotych Może się to również wiązać się z różnymi problemami technicznymi, których rozwiązanie często zwiększa koszty inwestycji.
Jakie dokumenty należy obejrzeć przed kupnem działki?
Warto zajrzeć do księgi wieczystej oraz oczywiście do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub do studium zagospodarowania, jeśli taki plan nie jest opracowany. Pozwoli nam się to zorientować, jakie urząd ma plany co do okolicy naszego gruntu. Może się np. okazać, że w ciągu kilku lat, tuż obok naszej posesji planowana jest budowa np. autostrady.
Jak potwierdzić, czy działka na 100% ma status działki budowlanej?
Najlepiej udać się do urzędu i zobaczyć, co jest w palnie. Wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego określa rodzaje działek, a wypis informuje, czy i co można na nich budować.
Jak sprawdzić, jaki dom będzie można zbudować na danej działce?
Można o tym dowiedzieć się ze wspomnianego planu zagospodarowania, czy warunków zabudowy. Pomocą w tym zakresie może nam również służyć lokalny architekt adaptujący. Jest to osoba, która nie tylko przeprowadzi adaptację projektu do działki, ale znacznie wcześniej możemy się z nią skonsultować w sprawie doboru projektu, sprawdzenia jego zgodności z warunkami zabudowy. Taki architekt często zajmuje się również prowadzeniem formalności urzędowych.
Zwykle kontakty do takich architektów są dostępne w miejscowym urzędzie. O dobrego, sprawdzonego architekta warto popytać wśród innych inwestorów lub poszukać o nim opinii na forach tematycznych.
Są różne projekty domów - mimo to, jaką minimalną szerokość w praktyce powinna mieć działka?
Najbezpieczniej szukać działki o szerokości około 22 m. Taka szerokość daje nam pewność, że wybór projektów będzie całkiem spory. Za wąską działkę uznaje się taką o szerokości 16 m. W takiej sytuacji możemy przysunąć się do granicy na 1,5 m i nie obowiązują wtedy standardowe odległości, czyli 3 metry w przypadku ściany bez otworów i 4 metry gdy ściana posiada okna lub drzwi. Ale już przy działce o szerokości 17-18 m mamy niewiele miejsca do dyspozycji, a obowiązują nas wspomniane. odległości.