---

Stan surowy zamknięty – co obejmuje i ile kosztuje?

16 lutego 2022

Budowa nieruchomości odbywa się w kilku etapach, a jednym z nich jest stan surowy zamknięty. Jakie czynności obejmuje ten etap budowy, na czym polega i ile kosztuje? W dzisiejszym wpisie odpowiemy na te pytania i przyjrzymy się z bliska kosztom związanym ze stanem surowym zamkniętym. Zapraszamy do lektury!

Stan surowy zamknięty – co to takiego?

Przyjmuje się, że budowa domu składa się z pięciu etapów, a stan surowy zamknięty jest półmetkiem budowy domu. W kolejności prowadzenia prac wygląda to następująco:

Stan zerowy – określa moment, kiedy prace budowlane zostają ukończone do poziomu płyty parteru. Stan zerowy obejmuje wykopyoraz wykonanie fundamentów, izolacji, ścian fundamentowych i piwnicznych, stropu nad piwnicą, podkładu podłogowego i przepustów do poprowadzenia instalacji.

Stan surowy otwarty – obejmuje ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne, wylewane schody wewnętrzne, strop, komin, więźbę dachową i pokrycie dachu. Na tym etapie nie ma jeszcze drzwi i okien, lecz są przygotowane otwory do ich montażu.

Stan surowy zamknięty – wyróżnia się wstawionymi oknami i drzwiami zewnętrznymi. Na tym etapie nieruchomość nadal nie jest wykończona w środku, a na zewnątrz do zrobienia pozostaje wciąż elewacja.

Stan deweloperski - mimo, że kojarzy się z budownictwem wielorodzinnym, funkcjonuje również przy realizacji domów jednorodzinnych. Obejmuje dodatkowo ścianki działowe, zabudowy gipsowo-kartonowe, w tym ocieplenie i zabudowę poddasza, tynkowanie, wykonanie instalacji wewnętrznych, wylewki podłogowe oraz wykończenie elewacji.

Prace wykończeniowe – ostatni etap obejmuje wykończenie podłóg malowanie,prace glazurnicze, drzwi wewnętrzne, osprzęt elektryczny i biały montaż oraz wykonanie mebli w zabudowie.

Dlaczego tak ważny jest właśnie ten etap budowy?

Można powiedzieć, że budynek doprowadzony do stanu surowego zamkniętego jest ukończony w około 50% – ten moment można osiągnąć po 2-4 miesiącach pracy. Wszelkie błędy popełnione na tym etapie mogą być w przyszłości trudne do naprawy, dlatego trzeba zachować szczególną ostrożność i dopilnować zgodności wykonanych prac z projektem budowlanym.

Kiedy stan surowy zamknięty powinien być gotowy?

Stan surowy zamknięty nie jest jednoznacznie definiowany przez prawo budowlane, dlatego zakres prac należy ustalić jeszcze przed zawarciem umowy z firmą budowlaną. Budynek jest doprowadzany do stanu surowego zamkniętego najczęściej w ciągu niecałego sezonu budowlanego, a zaczynając wiosną inwestor może zaoszczędzić na zabezpieczaniu nieruchomości przed niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi. Budynek w stanie surowym otwartym wymaga szczególnej ochrony, zwłaszcza podczas zimy. Deszcz, śnieg, grad czy wiatr mogą uszkodzić nieruchomość, dlatego najlepszą opcją jest zamknięcie budynku przed sezonem zimowym. Budynek w stanie surowym zamkniętym (z drzwiami, oknami i zadaszeniem) jest skutecznie chroniony przed wilgocią i czynnikami atmosferycznymi. Podczas zimy można natomiast skupić się na pracach wykończeniowych wewnątrz budynku.

Stan surowy zamknięty a stan deweloperski – jakie są różnice?

Podobnie jak stan surowy budynku, również stan deweloperski nie jest jednoznacznie definiowany przez prawo budowlane. Przyjęło się jednak uważać, że budynek w stanie deweloperskim to taki, który jest wystawiany przez dewelopera na sprzedaż. W takim budynku znajdują się m.in. okna, parapety, grzejniki, instalacje, tynki (wewnątrz i na zewnątrz) oraz wentylacja. Nieruchomość w stanie deweloperskim wymaga najczęściej dodatkowych prac wewnątrz budynku, takich jak malowanie ścian, położenie paneli czy zakup i montaż mebli oraz sprzętów.

Warto zauważyć, że stan deweloperski domu różni się od stanu deweloperskiego mieszkania. W tym drugim przypadku deweloper zazwyczaj rozprowadza instalacje, wykonuje wylewkę betonową na podłodze i tynki na ścianach oraz montuje grzejniki, parapety i drzwi zewnętrzne. Z kolei standard deweloperski domu obejmuje dodatkowe elementy, które nie występują przeważnie w mieszkaniach, choć często są wykonywane przez deweloperów w ramach całej nieruchomości czy osiedla: schody wewnętrzne i zewnętrzne, ocieplenie poddasza, zabudowa z płyt gipsowo-kartonowych, montaż podbitki dachowej i rynien, ocieplenie i wykończenie elewacji, a nawet wykonanie drogi dojazdowej i miejsc parkingowych. Poszczególne elementy wykończenia zależą jednak od umowy podpisanej z wykonawcą.

Stan surowy budynku jest gotowy – co dalej?

Po ukończeniu prac związanych ze stanem surowym zamkniętym można skupić się na wykonaniu instalacji wewnętrznych i powoli zabierać się do wyboru materiałów wykończeniowych. Część instalacyjna jest to dość kosztowny i wymagający specjalistycznej wiedzy etap prac. Od niego w dużej mierze zależy późniejszy układ kuchni i łazienek, jest to więc ostatni moment na zmiany.

Po rozprowadzeniu instalacji wodno-kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania oraz przewodów podtynkowych należy przeprowadzić tynkowanie ścian i sufitu oraz otworów w oknach i drzwiach. Ściany czasem wykańcza się również płytami gipsowo-kartonowymi, które pozwalają na doładne wykończenie powierzchni. Z kolei izolacja podłóg przy tradycyjnych fundamentach odbywa się zwykle przy użyciu polistyrenu ekstrudowanego, wełny mineralnej lub styropianu. W przypadku nowoczesnych fundamentów izolowanych lub płyty fundamentowej nie trzeba dodatkowo izolować podłogi. W tym momencie prac jest czas na wylewki podłogowe.

Kiedy podłogi i ściany są równe, możemy zaczynać część wykończeniową, czyli malowanie, układanie płytek, wykończenie łazienek i kuchni, montaż osprzętu elektrycznego itp. A później już "tylko" meblowanie.

Ile kosztuje postawienie domu w stanie surowym?

Koszt domu w stanie surowym to zagadnienie, które spotyka się z dużym zainteresowaniem, dlatego postanowiliśmy przeanalizować poszczególne etapy i przybliżyć koszt budowy domu. Stan surowy, a właściwie jego cena, zależy od wielu czynników, w tym m.in. od rodzaju materiałów, metrażu budynku, dodatkowych elementów oraz stawek ustalanych przez projektantów i wykonawców. Zakładając, że całkowita powierzchnia nieruchomości wynosi ok. 110 m2, stan surowy zamknięty to nawet 40-45% wszystkich kosztów związanych z budową domu.

Przyjrzyjmy się z bliska etapom budowy i sprawdźmy jak dokładnie rozkłada się udział poszczególnych prac w ogólnych kosztach budowy.

Jak zaoszczędzić na budowie domu?

Robocizna to nawet 30% wszystkich kosztów związanych ze stanem surowym zamkniętym. Nie wystarczy więc obliczyć, ile kosztują poszczególne materiały – należy do tego dodać również koszt robocizny. Warto jednak pamiętać, że na robociźnie nie należy oszczędzać, gdyż nieprawidłowo wykonany stan surowy budynku bardzo szybko da o sobie znać. A przecież nikt nie chce się wprowadzać do nowiutkiego domu, w którym co chwilę coś szwankuje, a po kilku miesiącach na ścianach pojawia się wilgoć.

Zalecamy więc współpracę z renomowaną firmą, która działa na rynku co najmniej od kilku lat i może pochwalić się pozytywnymi opiniami w internecie i wśród znajomych. Zwróć również uwagę, na jaki czas firma udziela gwarancji na nieruchomość oraz w jakiej hurtowni się zaopatruje i jakich materiałów używa. O godną polecenia ekipę budowlaną najlepiej pytać wśród osób z branży lub znajomych, którzy niedawno wybudowali dom. Jeśli korzystasz z pomocy Biura Projektowego, również możesz liczyć na listę wiarygodnych firm budowlanych. Pamiętaj aby spisać umowę na wykonanie prac budowlanych, bo tylko dzięki niej będziesz w stanie wyegzekwować jakiekolwiek poprawki czy dotrzymanie terminów poszczególnych prac.

Można jednak nieco zaoszczędzić na materiałach, choć oczywiście nie polecamy kupowania najtańszych – w tym przypadku również trzeba będzie się liczyć z awariami i niskim komfortem użytkowania nieruchomości. Warto jednak porównywać ceny materiałów w różnych sklepach (stacjonarnych i internetowych) i korzystać z promocji. Kupując w hurtowni budowlanej, można zazwyczaj liczyć na rabat przy dużych zakupach. Co więcej, zakup materiałów budowlanych wiąże się z koniecznością zapłacenia 23% VAT, podczas gdy wraz z usługą wykonawczą to tylko 8% VAT. Hurtownie budowlane zapewniają również dostawę oraz umożliwiają zwrot niewykorzystanego towaru, co oznacza, że za materiały, których nie użyliśmy, możemy otrzymać zwrot pieniędzy.

Należy zwróć uwagę aby materiały, które kupujemy posiadały odpowiednie certyfikaty. Jeśli chcemy być pewni, że materiały budowlane oraz wykończeniowe są zdrowe i bezpieczne w użytkowaniu, wybierajmy te legalnie wprowadzone na rynek, wówczas posiadają one oznaczenie CE lub znak budowlany B.

Stan surowy zamknięty – podsumowanie

Stan surowy zamknięty, na którym skupiliśmy się w tym artykule, to kosztowna inwestycja, która pochłania nawet 45% kosztów całkowitych. Nie należy jednak oszczędzać na materiałach i robociźnie, gdyż korzystanie z najtańszych materiałów i usług niesprawdzonej ekipy budowlanej może przynieść więcej szkody niż pożytku, a przy tym generować dodatkowe koszty w trakcie użytkowania nieruchomości.

Budowa domu powinna być od samego początku szczegółowo zaplanowana. Dotyczy to zarówno ogólnej wizji, jak i poszczególnych etapów prac. Aby przyspieszyć budowę wymarzonej nieruchomości i otrzymać szybką wycenę w tabeli kosztów, warto skorzystać z gotowego projektu domu – nasza baza obejmuje wszystkie typy budynków, od wolnostojących, przez szeregowe, po bliźniacze. Jako profesjonalne Biuro Projektowe umożliwiamy również wprowadzanie zmian do projektów oraz zajmujemy się przygotowywaniem projektów indywidualnych, które są odzwierciedleniem marzeń naszych klientów. Specjalizujemy się w projektowaniu domów energooszczędnych, które pozwalają generować oszczędności i nie szkodzą środowisku.