---

Formalności przy budowie domu

17 października 2012

Załatwienie wszystkich formalności związanych z budową domu jest mocno absorbujące, ale trzeba też wiedzieć, że czas oczekiwania na różnego rodzaju decyzje i projekty może okazać się tak długi lub nawet dłuższy niż sam sezon budowlany. Trzeba więc odpowiednio wcześniej rozpocząć planowanie inwestycji budowy własnego domu.

Na początek jeszcze przed zakupem projektu ważne jest sprawdzenie, jaki dom można postawić na danej działce. Jeżeli gmina, na terenie której położona jest działka pod zabudowę objęta jest „Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego”, trzeba złożyć w Wydziale Architektury i Urbanistyki Urzędu wniosek o Wypis i Wyrys z tego planu. Urzędy same określają termin wydania warunków, zwykle trwa to od tygodnia do miesiąca. W wypisie można znaleźć informacje na temat planowanych inwestycji np. budowy w okolicy drogi szybkiego ruchu, czy wysypiska śmieci. Wypis zawiera również informacje na temat budynku, który można wznieść na działce i może określać np. ilość kondygnacji, szerokość elewacji, kąt nachylenia dachu, a nawet rozwiązania materiałowe i kolorystyczne.

Jeśli gmina, na terenie której położona jest działka nie posiada „Planu zagospodarowania przestrzennego” niezbędne jest złożenie w Wydziale Architektury i urbanistyki Urzędu Gminy wniosku o wydanie warunków zabudowy dla działki.  We wniosku należy podać podstawowe informacje o domu, który chcemy wybudować. Wydanie decyzji powinno nastąpić w ciągu miesiąca, a dla spraw bardziej skomplikowanych – w ciągu dwóch miesięcy.  Termin ten jednak może się wydłużyć z przyczyn niezależnych od Urzędu (uzgodnienia w toku postępowania, okresy zawieszenia postępowania, okresy opóźnień spowodowanych z winy stron, inne czynności wyjaśniające), dlatego też przy niesprzyjających okolicznościach może się okazać, że na decyzję trzeba będzie czekać nawet kilkanaście miesięcy.

Do wniosku należy dołączyć mapę geodezyjną do celów projektowych w skali 1:500 z dokładną lokalizacją działki. Po mapę geodezyjną należy zgłosić się do Starostwa Powiatowego - Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami lub do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Do celów projektowych mapa ta musi być jednak zaktualizowana przez geodetę, dlatego też w momencie, gdy w sąsiedztwie powstają nowe domy lub inne inwestycje, dobrze jest zgłosić się po nią tuż przed wykonaniem adaptacji i złożeniem projektu w Urzędzie, oczywiście biorąc pod uwagę fakt, że na jej wydanie trzeba poczekać ok.6 tygodni.

Mapa ta potrzebna będzie również projektantowi do wykonania planu zagospodarowania działki z rozrysowanym usytuowaniem domu, obszarem utwardzonym (dojścia i dojazdy do domu), planowanymi przyłączami, umieszczeniem miejsca na składowanie odpadów stałych (kosza na śmieci) oraz jeśli nie ma sieci kanalizacyjnej miejsca lokalizacji szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Najszybszym sposobem stania się posiadaczem projektu domu jest wybór gotowego projektu z szerokiej oferty projektów typowych-katalogowych. Zakupiony projekt architektoniczno-budowlany, wymaga uzupełnienia o plan zagospodarowania działki, który należy zlecić projektantowi lokalnemu. Po otrzymaniu zgody od autora projektu projektant lokalny może również wprowadzić do projektu pewne zmiany adaptacyjne. Tego typu prace projektowe mogą zająć od kilku dni do kilku tygodni w zależności od skomplikowania wprowadzanych poprawek. Można też zlecić wykonanie projektu indywidualnego wraz z zagospodarowaniem działki, ale trzeba liczyć się z dużo wyższymi kosztami oraz dłuższym czasem oczekiwania na pełną dokumentację. Praktyka pokazuje, że są to minimum 4 miesiące, w których konsultuje się koncepcje oraz wykonuje projekt.

Do projektu wymagana jest obecnie dodatkowo projektowana charakterystyka energetyczna, która w przypadku typowych dokumentacji musi być tak jak projekt zaadaptowana do warunków lokalnych. Jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji.

Dostosowując projekt do warunków lokalnych, projektant często potrzebuje opinii geologicznej lub oświadczenia o geotechnicznych warunkach posadowienia. Geolog wykonuje w tym celu odwierty w przynajmniej 3 różnych miejscach na naszej działce i na tej podstawie sporządza opinię.

W trakcie załatwiania wszystkich formalności związanych z projektem domu i zagospodarowania działki, trzeba też starać się o techniczne warunki przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej. Jeśli działka nie posiada przyłączy należy zwrócić się do odpowiednich lokalnych przedsiębiorstw o podanie warunków przyłączenia. Przedsiębiorstwa za wydanie warunków pobierają opłaty wg własnych cenników, a dodatkowo w różnych zakładach wymagany może być nieco inny zestaw załączników – zawsze jednak konieczny będzie dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (akt własności lub dzierżawy działki, aktualny wypis z księgi wieczystej) oraz plan zabudowy lub szkic sytuacyjny, określający położenie budynku względem istniejącej sieci oraz sąsiednich zabudowań.

Wniosek o wydanie warunków przyłączenia do sieci energetycznej zwłaszcza poprzez przyłącza kablowe najlepiej wykonać dla mocy docelowej, ale z ograniczeniem na czas prowadzenia budowy, aby w ten sposób zmniejszyć koszty energii, ponieważ tzw.prąd budowlany jest droższy.

Niestety oczekiwanie na przygotowanie dokumentacji technicznej oraz wykonanie przyłączy wynosi średnio pół roku, ale często bywa też, że sprawy te ciągną się znacznie dłużej.

Jeśli na terenie pod zabudowę rosną drzewa, niezbędne jest złożenie wniosku o wydanie zezwolenia na ich wycięcie. Wniosek ten należy złożyć w Urzędzie Gminy - Wydział Ochrony Środowiska. Praktycznie w większości przypadków wniosek jest bez opłat. Obecnie w wielu urzędach znaleźć można gotowe formularze wniosku.

Zezwolenie na wycięcie drzew nie jest konieczne w wypadku ścinania drzew lub krzewów owocowych (z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków) i tych, których wiek nie przekracza pięciu lat.

W przypadku obiektów lub obszarów, wpisanych do rejestru zabytków o pozwolenie

konserwatorskie na prowadzenie robót występuje Inwestor do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i dołącza je do wniosku o pozwolenie na budowę. W przypadku inwestycji położonej na obszarze objętym ochroną konserwatorską w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub posiadającej decyzję o warunkach zabudowy zawierającą warunek uzgodnienia, pozwolenie na budowę wydaje Wydział w uzgodnieniu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Jest to niezależna od Urzędu przyczyna przedłużenia procedury (do 30 dni).

W przypadku gdy działka leży na terenach rolniczych lub leśnych, ale przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę jednorodzinną, należy sprawdzić w rejestrze gruntów jakie gleby występują na jej obszarze. W tym celu należy uzyskać wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej. Występowanie gleb pochodzenia mineralnego klasy I-III oraz wszystkich gruntów pochodzenia organicznego, obliguje inwestora do uzyskania pozwolenia na wyłączenie gruntu pod zabudowę z produkcji rolniczej. Może to wiązać się z koniecznością uiszczenia jednorazowej należności i opłatami rocznymi z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej. Z opłat zwolnione są grunty rolne wyłączone z produkcji na cele budownictwa mieszkaniowego: do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego i do 0,02 ha (na każdy lokal) w przypadku budownictwa wielorodzinnego. Wyłączenia wymaga tylko teren utwardzony, tak więc aby nie ponosić dodatkowych opłat plan zagospodarowania działki powinien wykazać nie więcej niż 500m2 takiej powierzchni. W przypadku wyłączenia z produkcji gruntów leśnych, gdyby właściciel dokonał przedwcześnie wyrębu drzewostanu, dodatkowo płaci z tego tytułu jednorazowe odszkodowanie. 

Wydział Ochrony Środowiska Starostwa Powiatowego powinien wydać zezwolenie w ciągu miesiąca.

Zdobywszy wszystkie potrzebne dokumenty można starać się o pozwolenie na budowę. O jego wydanie należy złożyć wniosek do Wydziału Architektury i Budownictwa mieszczącego się we właściwym Starostwie Powiatowym. Do wniosku należy dołączyć:

• Cztery egzemplarze projektu budowlanego zgodnego z warunkami zabudowy i planem zagospodarowania przestrzennego;
• Projekt zagospodarowania działki;
• Warunki techniczne wykonania przyłączy;
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• Oświadczenie zatwierdzone przez uprawnionego architekta o zgodności projektu z obowiązującymi przepisami i normami;
• Zaświadczenie potwierdzające wpis architekta i projektantów branżowych do odpowiednich izb zawodowych;
• Prawomocne warunki zabudowy, w przypadku, gdy na danej działce nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• Wszelkie inne wymagane uzgodnienia, jeśli konieczność ich uzyskania wskazana jest w decyzji o warunkach zabudowy.
• Prawo budowlane określa, że pozwolenie na budowę powinno zostać wydane w ciągu 65 dni.

 

Od uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę do rozpoczęcia robót budowlanych musi upłynąć jeszcze 14 dni – jest to czas na uprawomocnienie się decyzji.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna 3 lata od dnia, kiedy stała się ostateczna. Jednakże przerwanie budowy na więcej niż 3 lata powoduje wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę. Po tym czasie rozpoczęcie budowy lub jej wznowienie może nastąpić tylko po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Do budowy niezbędny jest jeszcze jeden ważny dokument - dziennik budowy, który zostaje wydany dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Wydaje go właściwy organ administracji budowlanej, który rejestruje Dziennik, nadaje mu indywidualny numer oraz podbija każdą stronę pieczęcią urzędu. Dziennik budowy to zazwyczaj zeszyt formatu A-4, którego strony są ponumerowane, w celu dokonywania wpisów chronologicznie. Strony w Dzienniku budowy są podwójne, co umożliwia tworzenie kopii. Za prowadzenie dziennika odpowiada kierownik budowy. On również odpowiada za umieszczenie tablicy informacyjnej na budowie. Powinna ona wszystkie najważniejsze dane: określenie rodzaju budowy, rozbiórki lub robót budowlanych oraz ich adres i numer telefonu, numer pozwolenia na budowę lub rozbiórkę oraz nazwę, adres i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego, nazwę lub imię i nazwisko, adres oraz numer telefonu inwestora, nazwę, adres i numer telefonu wykonawcy lub wykonawców robót budowlanych, imiona, nazwiska, adresy oraz numery telefonu kierownika budowy, kierowników robót, inspektora nadzoru inwestorskiego, projektantów, numery telefonów alarmowych oraz okręgowego inspektora pracy. Napisy na tablicy informacyjnej powinny być wykonane w sposób trwały i czytelny, na sztywnej płycie koloru żółtego, literami i cyframi koloru czarnego oraz mieć wysokość co najmniej 4 cm. Tablice informacyjną kupuje inwestor.

Gdy budowa dobiegła szczęśliwie do końca należy zamówić u geodety inwentaryzację powykonawczą. Powinna zawierać dane umożliwiające wniesienie zmian na mapę zasadniczą, do ewidencji gruntów i budynków oraz do ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Niezbędna jest do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Termin wykonania to około 6 tygodni.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy trzeba jeszcze dołączyć Świadectwo charakterystyki energetycznej. Jest to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, czyli energii na potrzeby ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji. Podstawą do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej jest charakterystyka energetyczna budynku, określona w dokumentacji technicznej i uzupełniona o stan faktyczny.

Odbiory instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej oraz przewodów kominowych wykonywane są przez przedstawiciel odpowiednich zakładów. W przypadku instalacji wentylacyjno-kominowej osobą uprawnioną do odbioru jest kominiarz. Protokoły odbiorów dołącza się zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zakończeniem formalności jest zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Należy złożyć je w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego przynajmniej na 21 dni przed rozpoczęciem użytkowania budynku oraz dołączyć poniższe dokumenty:

• Oryginał oświadczenia kierownika budowy:
• o zakończeniu budowy i doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy /druk/
• o wykonaniu szczelnego i o odpowiedniej wielkości zbiornika na ścieki
• kserokopia uprawnień oraz zaświadczenie o przynależności do Izby Samorządu Zawodowego
• Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza
• Protokoły odbiorów przyłączy dokonanych przez stosowne instytucje oraz protokoły sprawdzeń wewnętrznych instalacji dokonanych przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia.
• Protokół kontroli przewodów kominowych
• Kserokopia decyzji o pozwoleniu na budowę
• Oryginał dziennika budowy
• Oświadczenie kierownika budowy
• Świadectwo charakterystyki energetycznej
• Inne dokumenty, wynikające z warunków decyzji o pozwoleniu na budowę.

Użytkowanie nowego budynku można zacząć, jeśli w przeciągu 21 dni od daty zgłoszenia zakończenia budowy urząd nie przedstawi zastrzeżeń lub uwag. Jednak taka procedura dotyczy obiektów, co do których nie jest wymagane pozwolenie na użytkowanie, a jedynie zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Informacja ta zawarta jest w decyzji pozwolenia na budowę. Pozwolenie na użytkowanie budynku jest bardziej sformalizowanym trybem, w związku z czym obowiązkowe są następujące procedury: odbiór i wizyta na budowie przedstawiciela odpowiedniego szczebla organu nadzoru budowlanego oraz wydanie decyzji administracyjnej w sprawie pozwolenia na użytkowanie.

Potwierdzenie z urzędu o możliwości użytkowania domu jest dokumentem niezbędnym przy: zameldowaniu, nadaniu numeru budynku, wpisaniu nieruchomości budynkowej do ksiąg wieczystych, obniżeniu opłat za energię elektryczną z taryfy budowlanej na mieszkaniową. Ponadto w przypadku kredytów w niektórych bankach urzędowe potwierdzenie może przyczynić się do obniżenia stopy procentowej od momentu wpisu w księdze wieczystej.